當(dāng)前位置：中國(guó)廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細(xì)內(nèi)容 貴陽(yáng)恒生大廈樓盤策劃 作者：佚名 時(shí)間：2004-4-6 字體：[大] [中] [小]

一、項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究與前期策劃階段
（一）市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析
1. 市場(chǎng)調(diào)查分析
（1） 市場(chǎng)調(diào)查與分析
（2） 市內(nèi)各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析
（3） 項(xiàng)目概況分析
（4） 項(xiàng)目區(qū)域人文歷史概況分析
（5） 項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析
2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析
(1) 市區(qū)商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)估分析
(2) 策劃區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)定
(3) 策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析
(4) 策劃項(xiàng)目（樓盤）市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析
(5) 介入市場(chǎng)身份設(shè)定
（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建筑策略分析
1． 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析
(1) 項(xiàng)目總體定位分析
(2) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析

(3) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析
(4) 項(xiàng)目檔次定位分析
(5) 項(xiàng)目形象定位分析
(6) 項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析
2． 項(xiàng)目建筑策略分析
(1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析
(2) 項(xiàng)目建筑功能分析
(3) 項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì)
(4) 項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì)
(5) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析
(6) 項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議
（三）項(xiàng)目工地包裝模式設(shè)定
1. 售樓部包裝模式設(shè)定
2. 售樓部?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格建議
3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定
4. 工地圍墻樣式推薦
5. 售樓書(shū)設(shè)計(jì)
6. 海報(bào)設(shè)計(jì)
7. 宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì)
8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì)
（四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì)
1． 項(xiàng)目品牌資源分析
2． 項(xiàng)目品牌內(nèi)涵設(shè)定
3． 項(xiàng)目品牌VI設(shè)計(jì)建議
4． 項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制
（五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析
1．項(xiàng)目概念塑造
（1） 貴陽(yáng)現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析
（2） 本項(xiàng)目概念形成分析
（3） 本項(xiàng)目概念升華
（4） 本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度分析
2． 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析
（1） 項(xiàng)目社區(qū)主題概念分析
（2） 項(xiàng)目規(guī)劃賣點(diǎn)分析
（3） 項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析
（4） 項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)分析
（5） 項(xiàng)目園林概念賣點(diǎn)分析
（6） 項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)分析
（7） 項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析
（8） 項(xiàng)目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析
（9） 項(xiàng)目的營(yíng)銷模式賣點(diǎn)分析
（六）項(xiàng)目銷售策略決策
1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策
2． 項(xiàng)目銷售模式分析決策
3． 項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期策略分析
4． 項(xiàng)目公開(kāi)期策略分析
5． 項(xiàng)目銷售中期策略分析
6． 銷售后期策略分析
7． 廣告跟進(jìn)策略分析決策
8． 媒體組合分析建議
9． 銷售組織與管理分析決策
（七）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估
1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析
2． 項(xiàng)目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析
3． 項(xiàng)目投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析
（八）項(xiàng)目銷售實(shí)施全程建議
1. 銷售前期準(zhǔn)備要案
2. 銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排
3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排
4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排
二、測(cè)試市場(chǎng)階段
主要以問(wèn)卷的模式將項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)的測(cè)試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。
三、項(xiàng)目策劃方案決策階段
根據(jù)測(cè)試市場(chǎng)階段得出的市場(chǎng)反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場(chǎng)接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
第一部分 市場(chǎng)分析
一、 貴陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析
(一) 2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)整體分析：
2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。市民也會(huì)改變過(guò)去那種不愿離開(kāi)中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá)200萬(wàn)M2可以看出。
（二） 2000年貴陽(yáng)高層住宅市場(chǎng)分析
貴陽(yáng)系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國(guó)西南地區(qū)重要的交通樞紐。新中國(guó)成立以來(lái)，尤其是改革開(kāi)放20年來(lái)，貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時(shí)也造就了一大批個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在物質(zhì)上率先進(jìn)入小康。他們開(kāi)始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來(lái)的這部分人的消費(fèi)對(duì)象，高層住宅市場(chǎng)從而產(chǎn)生。
2000年是貴陽(yáng)高層樓盤飛速發(fā)展時(shí)期，其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項(xiàng)目包裝、智能化等都變得更新、更完善。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)�；�。中天花園、中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說(shuō)明。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場(chǎng)。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢(shì)頭，同時(shí)，市場(chǎng)中又出現(xiàn)了多個(gè)質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場(chǎng)、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場(chǎng)、在水一方等。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個(gè)新熱點(diǎn)，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。
高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個(gè)性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過(guò)渡和發(fā)展，消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化，由90年代的暴發(fā)戶“土包子”轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳士”型的富貴一族，自然對(duì)高層樓盤的要求也越來(lái)越高。
縱觀2000年的高層樓盤市場(chǎng)，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn)，目前高層樓盤競(jìng)爭(zhēng)到了熾熱化程度，大多數(shù)會(huì)所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來(lái)越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。

（三）2001年貴陽(yáng)高層市場(chǎng)綜合預(yù)測(cè)分析
貴陽(yáng)市高層市場(chǎng)在99年以后， 競(jìng)爭(zhēng)愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層市場(chǎng)的銷售已明顯趨緩。眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)真是“又愛(ài)又恨”，“愛(ài)”的是開(kāi)發(fā)高層會(huì)有高額的利潤(rùn)回報(bào)，“恨”的是高層的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。
為此，敝司通過(guò)了幾個(gè)月的時(shí)間，對(duì)貴陽(yáng)的高層市場(chǎng)進(jìn)行了仔細(xì)的研究，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)做了如下的綜合預(yù)測(cè)。（僅供參考）
高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
任何一個(gè)市場(chǎng)都必須經(jīng)過(guò)：
萌芽 　成長(zhǎng) 　成熟 　衰落　　　更新
貴陽(yáng)的高層市場(chǎng)目前正處在成長(zhǎng)階段，其未來(lái)發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài)：
1．高層市場(chǎng)將從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。
目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢(shì)。但我們都知道，土地是不可再生的。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開(kāi)發(fā)量的增加而逐漸減少，未來(lái)的高層想以地段為優(yōu)勢(shì)已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來(lái)贏得市場(chǎng)。目前，“在水一方”的推出就拉開(kāi)了這種走勢(shì)的帷幕。未來(lái)沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會(huì)更受開(kāi)發(fā)商青睞。
2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會(huì)逐漸以商務(wù)型公寓為主。
貴陽(yáng)市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開(kāi)發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價(jià)而買不到理想的居住區(qū)域。
商業(yè)較為集中的市中心，必然會(huì)形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會(huì)逐漸成為中小公司爭(zhēng)購(gòu)的熱點(diǎn)。而在城市副中心地帶對(duì)住家而言，相對(duì)中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)的條件。而其它環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)。
3．市場(chǎng)將呈“細(xì)分化”發(fā)展。
現(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開(kāi)發(fā)的地段特性所造成的。
未來(lái)的高層將會(huì)考慮更為人性化的設(shè)計(jì)。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級(jí)豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場(chǎng)。
4．高層樓盤的質(zhì)量會(huì)越來(lái)越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。
在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無(wú)特色高層住宅將會(huì)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。
5．“供大于求”使今年下半年的高層市場(chǎng)有可能出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)。
據(jù)規(guī)劃局消息，現(xiàn)在報(bào)建的高層已超過(guò)１００萬(wàn)平方米，“供大于求”是一定存在的事實(shí)。新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，會(huì)發(fā)掘許多新的賣點(diǎn)，整體素質(zhì)肯定會(huì)比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項(xiàng)目大多會(huì)在今年上半年推出。這必將會(huì)造成部份原有物業(yè)的滯銷。
而資金緊缺的開(kāi)發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會(huì)以各種方式變向的降價(jià)促銷。對(duì)價(jià)格較敏感的客戶自然會(huì)被誘導(dǎo)。這必將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的動(dòng)蕩，形成高層市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。
今年，市場(chǎng)郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢(shì)，郊區(qū)的大戶型市場(chǎng)將會(huì)吸引部分喜愛(ài)優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競(jìng)爭(zhēng)。
（四）貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策和市場(chǎng)特征分析
市場(chǎng)利好政策：
房改以后，貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)政策的落實(shí)在全國(guó)都是較快較好的，這也是貴陽(yáng)市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好的重要因素。目前市內(nèi)房改政策主要有：
住房公積金貸款
住房公積金的實(shí)施
存量補(bǔ)貼的發(fā)放
按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）
個(gè)人住房貸款
這些政策的實(shí)施，加大了人們購(gòu)房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。從去年的市場(chǎng)消化量來(lái)看，去年的市場(chǎng)消化量超過(guò)200萬(wàn)，上升幅度很大，預(yù)計(jì)今年的市場(chǎng)需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過(guò)去年成交量200萬(wàn)M2的可能性幾乎沒(méi)有。
此外，從今年1月1日起，職工增量補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計(jì)算增量補(bǔ)貼。增量補(bǔ)貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個(gè)人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人。其中，參加房改購(gòu)買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ)清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補(bǔ)貼抵扣土地收益金），增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人；已有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》及《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)準(zhǔn)入證》的職工、未購(gòu)公有住房的職工，由各單位集中報(bào)省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開(kāi)戶銀行辦理增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡手續(xù)。職工持增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡可到開(kāi)戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現(xiàn)金。
(五) 2001年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
1. 房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)或略有下降；
2. 延續(xù)2000年態(tài)勢(shì)，土地交易活躍，“換手”量增大；
3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；
4. 多層住宅精品樓盤將會(huì)增多；
5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；
6. 空置積壓房會(huì)特價(jià)優(yōu)惠拋售；
7. 中華路住宅的交易將日漸火爆，競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。
二、區(qū)域市場(chǎng)分析
（一）區(qū)域市場(chǎng)地段的特性
1．從市場(chǎng)板塊角度分析
貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。
中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右)
作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽(yáng)市的商業(yè)中心,也是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來(lái)一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開(kāi)發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽(yáng)市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開(kāi)發(fā)相對(duì)過(guò)量,處于供過(guò)于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價(jià)為3600元/M2左右。
（二） 區(qū)域內(nèi)高層競(jìng)爭(zhēng)程度的分析
去年的高層市場(chǎng)是有目共睹的，市中心的競(jìng)爭(zhēng)尤顯激烈。地塊早已被開(kāi)發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒(méi)有，令年的高層市場(chǎng)會(huì)在中心區(qū)無(wú)地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會(huì)越來(lái)越成熟。北京路地段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價(jià)值大，其開(kāi)發(fā)的溫度也會(huì)逐漸升高。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動(dòng)，地塊已相對(duì)成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)成為客戶爭(zhēng)購(gòu)的優(yōu)質(zhì)居住地。
今年的貴陽(yáng)地產(chǎn)高層市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，競(jìng)爭(zhēng)主要緣于以下幾方面的原因：
首先，買家市場(chǎng)空間不大是最主要的原因。有限的購(gòu)買力，舊盤還沒(méi)有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競(jìng)爭(zhēng)的又一大原因。
其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我公司調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購(gòu)買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)銷雖是品牌營(yíng)銷的時(shí)代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來(lái)分蛋糕。
最后，營(yíng)銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購(gòu)房越來(lái)越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價(jià)的泥潭中去。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
貴陽(yáng)市今年的高層報(bào)建量超過(guò)100萬(wàn)平方米，加上空置積壓，可見(jiàn)高層供給已經(jīng)過(guò)量。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，市場(chǎng)會(huì)以價(jià)格的變動(dòng)來(lái)調(diào)節(jié)供需關(guān)系。今年上半年，市場(chǎng)推出的新盤，價(jià)格會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。到下半年，供給繼續(xù)增大時(shí)，價(jià)格會(huì)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇而出現(xiàn)波動(dòng)。部分急需資金的開(kāi)發(fā)商會(huì)想方設(shè)法變向降價(jià)使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動(dòng)會(huì)牽動(dòng)一些正在猶豫的開(kāi)發(fā)商把價(jià)格往下拉，繼而形成整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格下滑。
通過(guò)以上的分析和預(yù)測(cè)，我們知道未來(lái)的高層再不可能存在機(jī)會(huì)市場(chǎng)，高層客戶會(huì)越來(lái)越理性。今后將是開(kāi)發(fā)商實(shí)力與品牌的競(jìng)爭(zhēng)，是新一代開(kāi)發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺(tái)；完善的開(kāi)發(fā)理念與精妙的策劃思路將會(huì)同時(shí)得以展現(xiàn)。高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價(jià)格會(huì)在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中趨于平衡。
（三） 區(qū)域內(nèi)營(yíng)銷環(huán)境的分析
本項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，但有些物業(yè)與本項(xiàng)目不是處于同一時(shí)間開(kāi)發(fā)和銷售，因此針對(duì)本項(xiàng)目真正具有競(jìng)爭(zhēng)性的卻較少。
物業(yè)名稱 位置 規(guī)模 起價(jià) 均價(jià) 建筑風(fēng)格 目標(biāo)客戶定位
天恒
城市花園 富水北路與延安東路交匯處 占地1萬(wàn)平方米 3100元/M2 3208元/ M2 歐式風(fēng)格 高收入人群
鴻基
都市花園 棗山路和延安西路交匯處 總建面3萬(wàn)M2 馨苑：2488元/ M2 2650元/ M2 地中海式風(fēng)情花園 中高收入人群
新進(jìn)
貴山苑 民生路貴山街 3幢高層，1幢多層組成 2680元/ M2 2910元/ M2 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 高收入人群
海恒
貴山苑 富水路與省府路交界處 占地：1.8 M2
總建面：8.9萬(wàn)M2 2830元/ M2 3030元/ M2 歐式風(fēng)格 高收入人群
新大陸
廣場(chǎng) 中華南路 總建面：3.1萬(wàn)M2 2980元/ M2 3250元/ M2 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 高收入人群
龍港
國(guó)際中心 中華南路 25層的躍層商住樓，29層的平層組成 3570元/ M2 3780元/ M2 港式風(fēng)格 高收入人群
時(shí)代
名仕樓 中華中路 總建面：2.4萬(wàn)M2 —— 3270元/ M2 現(xiàn)代風(fēng)格 高收入人群
天恒城市花園、鴻基都市花園開(kāi)發(fā)體量較大，龍港國(guó)際中心、時(shí)代名仕樓由于入市較早，在開(kāi)發(fā)和銷售上快本項(xiàng)一步，因此在時(shí)間上與本項(xiàng)目不具可比性。我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是同內(nèi)區(qū)的海恒貴山苑、新進(jìn)貴山苑、新大陸廣場(chǎng)等和其余路段質(zhì)素和價(jià)格相符的同質(zhì)樓盤。
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣手法：
新大陸廣場(chǎng)：
新大陸廣場(chǎng)位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場(chǎng)，新老百貨等大廈相領(lǐng)。人民廣場(chǎng)近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。距貴陽(yáng)火車站5分鐘，機(jī)場(chǎng)15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)高，而作為居住來(lái)說(shuō)，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。
該項(xiàng)目以新大陸廣場(chǎng)命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個(gè)“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。
1. 新大陸廣場(chǎng)在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：
全新城市居住地理觀念
全新健康舒暢居住空間
全新演繹歐陸建筑風(fēng)格
全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵
全新智能化物管模式
1) 全新城市居住地理概念
a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。
b. 裙樓1-5層設(shè)商業(yè)空間，營(yíng)造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。
c. 交通便捷，距貴陽(yáng)火車站5分鐘，機(jī)場(chǎng)15分鐘。
2) 全新健康舒暢居住空間
a. 3.3米層高。
b. 全景落地窗與大凸窗。
c. 觀景陽(yáng)臺(tái)與生活融合。
d. 帶獨(dú)立衛(wèi)生間的工人房。
3) 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格
a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園）。
b. 歐陸建筑符號(hào)點(diǎn)綴。
c. 全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。
4) 全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵
a. 中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；
b. 裙樓頂層的立體式園林會(huì)所；
c. 實(shí)行會(huì)員制，豪貴生活盡彰示。
5) 全新智能化物管模式
a. 樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的ISO9002國(guó)際物業(yè)管理體系；
b. 計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心；
c. 新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。
時(shí)代名仕樓：
時(shí)代名仕樓位于貴陽(yáng)市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、購(gòu)物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。
本大廈高140多米，共35層，凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上，集住宅、寫(xiě)字樓、停車場(chǎng)、會(huì)所于一體，總面積2萬(wàn)多平方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價(jià)值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。
1. 時(shí)代名仕樓在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：
享不盡的都市風(fēng)情
1） 總體規(guī)劃
規(guī)劃設(shè)計(jì)首先體現(xiàn)于樓層高度，共35層，建筑雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。采用超大戶型165-205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。
2） 小區(qū)功能配套
a. 康體中心；
b. 兒童游樂(lè)園；
c. 1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所；
d. 24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)；
e. 4000多M2大型地下停車場(chǎng)。
3） 物業(yè)管理
a. 安全服務(wù)
保安24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫(kù)泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。
b. 商務(wù)服務(wù)
郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。
c. 維護(hù)服務(wù)；
d. 清潔服務(wù)；
e. 當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護(hù)老人，購(gòu)物等方面的服務(wù)。
2. 目標(biāo)客戶群
1) 在中華路做生意的大商家；
2) 追捧在鬧市中生活的高級(jí)人仕；
3) 用于辦公的企業(yè)或單位；
4) 事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；
3. 推廣策略
項(xiàng)目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。而它的戶型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來(lái)講過(guò)多的嘈雜，但它推盤的時(shí)間比較早，大部分優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)樓盤都是近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。相對(duì)來(lái)說(shuō)它的推廣比較成功的。
新進(jìn)貴山苑：
此項(xiàng)目是與本項(xiàng)目靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會(huì)上亮相，現(xiàn)在價(jià)位暫定為起價(jià)2680元/ M2 ，均價(jià)大約在2910元/ M2左右；以地段和周邊配套成熟來(lái)吸引買家。強(qiáng)調(diào)在現(xiàn)代繁華都市中營(yíng)造出寧?kù)o溫馨的居住氛圍，是以一種中高檔物業(yè)的形象公眾于世。目前已經(jīng)處于發(fā)售階段，采用報(bào)紙廣告、派發(fā)樓書(shū)和售樓處直銷等手法，此樓盤采用松之廣告替其創(chuàng)意策劃，但在推廣過(guò)程中沒(méi)有什么新意，估計(jì)會(huì)在四月份有較大的推廣動(dòng)作。此外，樓盤的多層也以2538元/ M2的起價(jià)開(kāi)始發(fā)售，多層部分正處于施工階段，在內(nèi)部規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)小區(qū)的以道路為綠化的點(diǎn)面，將小型的涼亭小品延伸到小區(qū)的裙樓和住宅部分，另外還在小區(qū)的邊緣設(shè)置一些觀賞性的小池塘和石砌小橋，給本是平淡的小區(qū)注入了一些動(dòng)景。在戶型的設(shè)計(jì)上，聘請(qǐng)深圳的設(shè)計(jì)師為其設(shè)計(jì)，以大客廳、大臥室來(lái)體現(xiàn)尊崇；在3米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯(cuò)層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景陽(yáng)臺(tái)和外挑的飄窗，最小的面積在98平方米左右。
在物業(yè)管理上設(shè)置了安防系統(tǒng)，物管部門開(kāi)通服務(wù)熱線，在市區(qū)高層中物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)較低，只有0.6元/ M2左右；每戶均設(shè)有可視對(duì)講系統(tǒng)，地下停車場(chǎng)方面設(shè)置有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)溫感、煙感報(bào)警系統(tǒng)和交通指示系統(tǒng)。
在樓盤裝修方面，外墻用進(jìn)口涂料和墻磚相結(jié)合；多層樓梯配櫸木鐵花扶手；高層配兩臺(tái)高速電梯。
第二部分 項(xiàng)目分析
一、 項(xiàng)目概況
1. 位置：項(xiàng)目地處貴陽(yáng)市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。
2. 周邊設(shè)施：
學(xué)校：十二幼、省府路小學(xué)、育英小學(xué)、二中、十九中、幼師
醫(yī)院：省醫(yī)
銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行
購(gòu)物：時(shí)代廣場(chǎng)、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰
酒店：柏頓酒店、百誠(chéng)酒店、鮮花大廈、盛安酒店
交通：由于地處市中心，所以交通四通八達(dá)。
3. 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
占地面積：3062.5M2
總建筑面積：36287 M2
住宅建筑面積：24676 M2
裙樓商場(chǎng)面積：7605 M2
電梯大堂：127 M2
總層數(shù)：30層
建筑高度：99.9M
4. 項(xiàng)目配套設(shè)施：
高級(jí)會(huì)所、棋牌室、桌球室、乒乓球市、健身中心
二、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)
1． 地理位置優(yōu)越
恒生大廈位于貴陽(yáng)市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。周邊擁有全市最成熟的社區(qū)環(huán)境，各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜場(chǎng)、郵局、購(gòu)物商廈云集，交通更是四通八達(dá)，為居家、辦公提供了非常便利的條件。
中華中路版塊是貴陽(yáng)市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個(gè)區(qū)域，而本項(xiàng)目正好地處這個(gè)最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開(kāi)發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價(jià)值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無(wú)疑將成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。
2． 入市時(shí)機(jī)較好
在中華中路版塊上，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“龍港國(guó)際中心”、“時(shí)代名仕樓”、“富水花園”的銷售已基本結(jié)束，嚴(yán)格的來(lái)說(shuō)，在中華中路版塊上本項(xiàng)目已無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（不包括即將推出的康泰大廈和華城凱旋門）。
就鄰近的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“天恒城市花園”的銷售率已達(dá)80%以上，“新大陸廣場(chǎng)”的銷售率已達(dá)95%以上，對(duì)本項(xiàng)目已構(gòu)不成威脅，“新進(jìn)貴山苑”和“海恒貴山園”大戶型所占比例都很少，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)較好，應(yīng)該說(shuō)是切入了本區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。
3． 建筑設(shè)計(jì)具有唯一性
本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)是采用當(dāng)今較為推崇的“蝶型”住宅平面，客廳、臥室、書(shū)房及主要功能用房采光、視線條件優(yōu)越，杜絕對(duì)視干擾，保護(hù)了業(yè)主的私密，使生活更加輕松自如。各戶型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風(fēng)、采光。就建筑設(shè)計(jì)而言，使以人為本，尊重人居得到了真正的體現(xiàn)。擯棄了傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)模式，賦予了大廈以嶄新的生態(tài)理念，屬于貴陽(yáng)之首例成熟“蝶變.空間”。
4． 本項(xiàng)目具備塑造高檔高層住宅的先天條件
由于本項(xiàng)目體量較小，為一棟單體高層住宅，總戶數(shù)不多，加之處于市中心一級(jí)地段，建筑設(shè)計(jì)具有唯一性，戶型設(shè)計(jì)具有超前性，外立面具有獨(dú)特性和排他性，因此具備塑造市區(qū)高檔高層住宅的基本條件。
5． 市場(chǎng)有空間
在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。隨著外來(lái)和本地經(jīng)營(yíng)的成功人士和高級(jí)金領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)，地處市中心的高檔高層建筑將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。
6． 開(kāi)發(fā)商有較前置的開(kāi)發(fā)理念
經(jīng)過(guò)發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開(kāi)發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽(yáng)樓市一道亮麗的風(fēng)景線。
7． 價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì)
本項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)的均價(jià)預(yù)計(jì)為2900元/M2 ，起價(jià)2680元/M2 ，就價(jià)格而言，在同類同檔次的樓盤中具有一定的優(yōu)勢(shì)。
8．品質(zhì)較高
本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和部分建材具備一定檔次和品質(zhì)，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出80cm，中空復(fù)式樓設(shè)計(jì)，地下室停車場(chǎng)，五樓空中花園，四樓私家會(huì)所，三梯六戶設(shè)計(jì)，戶均電梯使用率較高，在同類項(xiàng)目中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先地位。

三、 項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)
1． 開(kāi)發(fā)商未有較高知名度
現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段。而將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將是比品牌，比規(guī)劃，比實(shí)力時(shí)代。就目前的情況來(lái)看，貴司尚未有較高知名度。
建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹(shù)立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。
2． 項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄
雖說(shuō)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，入市環(huán)境相對(duì)較好，但項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對(duì)的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。且貴陽(yáng)市的其他一些高層，如“全林國(guó)際廣場(chǎng)”、“中天星園”、“龍港國(guó)際中心”、“時(shí)代名仕樓”等已經(jīng)且還會(huì)消耗和分流相當(dāng)一部分客戶，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶層面將會(huì)比較窄。
3． 項(xiàng)目為單體樓
雖說(shuō)本項(xiàng)目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤）的客戶。
4． 戶型設(shè)計(jì)尚有不足之處
本項(xiàng)目在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問(wèn)題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。像160M2設(shè)計(jì)成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒(méi)有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書(shū)房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。
5． 銷售面臨整個(gè)大市價(jià)格下跌壓力
由這兩年貴陽(yáng)市住宅發(fā)展過(guò)快過(guò)猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購(gòu)買力也較強(qiáng)，但由于此舉刺激了房開(kāi)商的開(kāi)發(fā)欲望。因此空置率提高，應(yīng)該說(shuō)從今年下半年底或明年開(kāi)始，貴陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。據(jù)我司銷售反映現(xiàn)在就有少部分客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價(jià)格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時(shí)候，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)樓盤始終有較高的承接力。
第三部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析
一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤資料統(tǒng)計(jì)一覽表
物業(yè)名稱 海恒貴山園 新進(jìn)貴山苑 天恒城市花園 時(shí)代名仕樓 龍港國(guó)際中心 新大陸廣場(chǎng)
起價(jià) 2830元/M2 2680元/M2 3100元/M2 3100元/M2 3570元/M2 3170元/M2
均價(jià) 3030元/M2 2910元/M2 3208元/M2 3270元/M2 3780元/M2 3250元/M2
總套數(shù) 內(nèi)購(gòu)期間推出10余套 約100套 280余套 200余套 90余套
優(yōu)惠情況 一次性付款優(yōu)惠2%-3% 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折
主力戶型 兩房一廳80余M2
三房?jī)蓮d126M2 3房—4房
124—158M2 3房—4房
120—160M2 161—205M2 130—300M2 平層：120—160M2
躍層：165M2
銷售預(yù)估 還未開(kāi)盤 約25% 約80% 結(jié)束 90%以上 90%以上
位置 富水路與省府路交界處 民生路貴山街 富水北路與延安東路交匯處 中華中路8號(hào) 中華中路噴水池旁 中華南路
規(guī)模 占地：1.8萬(wàn)M2
總建面:8.9萬(wàn)M2 由3幢高層和1幢多層組成 占地：10000M2
由一幢高層寫(xiě)字樓和3幢高層住宅組成 總建面：2.4萬(wàn)M2 由25層躍層29層平層組成 總建面3.1萬(wàn)M2
綠化率 25% 40%
容積率 約4.9
層高 3米 3米 3米 3米 3.3米
售樓部特點(diǎn) 臨時(shí)售樓部無(wú)特點(diǎn) 整潔、清新、一般化 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 一般，無(wú)特色 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備
景觀配套 市政設(shè)施 市政設(shè)施 中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰 突出鄰街環(huán)境 突出鄰街環(huán)境
智能化 防盜報(bào)警系統(tǒng),紅外線監(jiān)控,煤氣報(bào)警系統(tǒng),網(wǎng)上預(yù)定,視頻點(diǎn)播,一卡通,停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng) 消防及閉路監(jiān)控 中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對(duì)講 計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控,全自動(dòng)消防預(yù)警,廣播及滅火系統(tǒng)
車位布置 地下車庫(kù) 地下車庫(kù) 地上和地下車庫(kù) 4000M2
停車場(chǎng) 商場(chǎng)上有4層地上停車場(chǎng) 80余個(gè)車位,地下車庫(kù)
配套設(shè)計(jì) 休閑娛樂(lè)會(huì)所 綠化和亭臺(tái)，其余沒(méi)有什么特別配套 綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場(chǎng)，兒童樂(lè)園 康體中心,兒童樂(lè)園,高級(jí)觀光電梯會(huì)所 私人會(huì)所，露臺(tái)游泳池 高級(jí)會(huì)所,
建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂(lè)回廊 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 港式風(fēng)格 歐陸建筑風(fēng)格
整體規(guī)劃 三座高層呈品字分布 以道路為價(jià)構(gòu)，錯(cuò)落分布 圍合式4幢高層，平行排列 單幢35層,凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上 2幢高層主體建筑
建筑設(shè)計(jì) 一梯六戶 從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào) 采用流行時(shí)尚的設(shè)計(jì)理念融智能型綜合商業(yè)大廈
二、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手配套一覽表
物業(yè)名稱 配套 備注
新進(jìn)貴
山苑 綠化和亭臺(tái)，其余沒(méi)有什么特別配套 這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯(cuò)落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)：“此處寸土寸金，配套不可能，且成本高�！泵黠@說(shuō)服力不夠。
海恒貴
山園 休閑娛樂(lè)會(huì)所 由于此項(xiàng)目還在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，無(wú)售樓部、樓書(shū)等，情況不明
天恒城市花園 近千平方米的會(huì)所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)、老人憩園、兒童樂(lè)園 由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套
時(shí)代名
仕樓 康體中心、兒童樂(lè)園、1600 M2高級(jí)觀光會(huì)所
龍港國(guó)際中心 豪華私人住宅會(huì)所，設(shè)俱樂(lè)部會(huì)員制的健身中心、中西餐廳、夜總會(huì)、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺(tái)游泳池 在會(huì)所的設(shè)計(jì)上頗具心思
新大陸
廣場(chǎng) 群樓頂層的立體式園林會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制 提出園林會(huì)所的概念

三、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品特征分析
物業(yè)名稱 窗 陽(yáng)臺(tái) 主臥是否有衛(wèi)生間（高層） 層高
新進(jìn)貴山苑 外挑飄窗 景觀陽(yáng)臺(tái) A戶型77.61 M2：無(wú)
B戶型115.97 M2：有4.32 M2
C戶型151.16 M2：有4.32 M2
D戶型151.11 M2：有5.40 M2
E戶型104.11 M2 :有5.4 M2 3米
海恒貴山園 外挑飄窗 三陽(yáng)臺(tái)（主臥陽(yáng)臺(tái)為圓形） 全有 3米
天恒城市花園 外挑飄窗 一般 天景園B棟C、D有
天恒大廈南座A、B、C、D、E全有 3米
時(shí)代名仕樓 落地窗，樣式普通，設(shè)計(jì)較為老式 內(nèi)陽(yáng)臺(tái) 全有
龍港國(guó)際中心 普通 一般 全有 3米
新大陸廣場(chǎng) 全落地窗和大突窗 觀景陽(yáng)臺(tái)
生活陽(yáng)臺(tái) A、B、C、D、E除B外全有 3.3米

四、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析
物業(yè)名稱 智能化 裝修標(biāo)準(zhǔn)
新進(jìn)
貴山苑 可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng) 墻體：高級(jí)外墻涂料、高級(jí)墻磚
屋頂：防水隔熱保護(hù)層
樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級(jí)名牌電梯兩臺(tái)
進(jìn)戶門：高級(jí)防火防盜門
地面：水泥沙漿找平
墻面：瓷粉飾面一次
窗戶：高級(jí)鋁合金
海恒
貴山園 防盜報(bào)警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管理系統(tǒng) 毛坯
天恒城市花園 閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng) 公共部分裝修、
煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過(guò)廳裝修采用星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)
時(shí)代
名仕樓 自動(dòng)報(bào)警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子遙控中央門鎖 鋁窗配藍(lán)色玻璃
龍港
國(guó)際中心 中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門鈴對(duì)講 外墻裝飾：高級(jí)顏色瓷片附加線條圖案
候梯廳：墻身高級(jí)瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈
浴室：墻身高級(jí)圖案瓷片于頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚
臥室：墻身涂磁粉三遍
廚房：高級(jí)瓷片于頂，地面防滑地磚
客/飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平
陽(yáng)臺(tái)：高級(jí)防滑地磚
門：進(jìn)戶高級(jí)實(shí)心雕花木門
窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗
新大陸
廣場(chǎng) 新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng) 門：防火防盜門
室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。
廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機(jī)、熱水器及電冰箱等電器位。
衛(wèi)生間：預(yù)留上下水電接口。
陽(yáng)臺(tái)：每戶置設(shè)雙陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)觀景陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)敞式或半開(kāi)敞式并配金屬欄桿。
窗戶：所有外墻窗均采用高級(jí)鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。
五、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手電梯、車庫(kù)、物管分析
物業(yè)名稱 電梯 車庫(kù) 物管
新進(jìn)貴山苑 二梯五戶 地下車庫(kù)：設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)溫感、煙感報(bào)警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng) 安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安24小時(shí)巡邏，每戶可視野對(duì)講
服務(wù)系統(tǒng)：24小時(shí)物管熱線
0.6元/ M2
十年不變
海恒
貴山園 二梯五戶 兩層地下車庫(kù)
（有電梯直達(dá)） 自己組建
天恒城市花園 二梯五戶 地上和地下停車
智能化管理 酒店式專業(yè)星級(jí)服務(wù)中日合資深圳國(guó)都廣居物管
24小時(shí)物管
時(shí)代
名仕樓 二梯六戶 提供星級(jí)物管服務(wù)
安全服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、
維護(hù)服務(wù)、清潔服務(wù)
1元/ M2
龍港國(guó)際中心 平層：兩梯八戶
躍層：四梯六戶 商場(chǎng)上有4層停車場(chǎng)450個(gè)車位 酒店式物業(yè)管理
1—1.2元/ M2
新大陸
廣場(chǎng) 三梯五戶 地下停車場(chǎng)85個(gè)車位 ISO9002物管體系，24小時(shí)管理及保安，計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心 1元/ M2

六、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型、面積及所占比例
物業(yè)名稱 戶型 面積范圍 所占比例
新進(jìn)貴山苑 兩房?jī)蓮d
三房?jī)蓮d 77.61 M2 —104.11 M2
115.97 M2 —151.61 M2 40%
60%
海恒貴山園
天恒城市花園 三房?jī)蓮d
四房?jī)蓮d
五房三廳
復(fù)式 108.29 M2 —124.62 M2
123.11 M2 —163.55 M2
225.89 M2
200 M2 —300 M2 50%
45%
0.7%
4.3%
時(shí)代名仕樓 160 M2 —170 M2
200 M2 —220 M2
240 M2 —300 M2
350 M2 — 21%
67%
6%
6%
龍港國(guó)際中心 三房?jī)蓮d
四房?jī)蓮d 141.507 M2 —163.995 M2
128.226 M2 —140.153 M2 38%
62%
新大陸廣場(chǎng) 三房?jī)蓮d
四房?jī)蓮d 144.95 M2 —168.59 M2
199.02 M2 80%
20%
七、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢(shì)分析
物業(yè)名稱 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)
新進(jìn)貴山苑 A戶型：面積配比恰當(dāng)，無(wú)黑房
B戶型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室
C戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房
D戶型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室、觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)
E戶型：有主衛(wèi)、無(wú)黑衛(wèi)
A戶型：無(wú)主衛(wèi)
B戶型：廚房面積過(guò)大
C戶型：有黑衛(wèi)
D戶型：有黑衛(wèi)
E戶型：廳不方正
所有戶型都沒(méi)有做到浴、廁分離
海恒貴山園
天恒城市花園 天景園：A、B、D主臥有轉(zhuǎn)角觀景陽(yáng)臺(tái)
C、D有主衛(wèi)
天恒大廈南座：都有主衛(wèi) 天景園：A、B餐廳相對(duì)，C戶型餐廳、衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差
天恒大廈南座：A、B衛(wèi)生間相對(duì)，D、E餐廳、書(shū)房和衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差。
所有戶型都沒(méi)有走入式衣柜
時(shí)代名仕樓 室內(nèi)梁較粗大，且有黑房
龍港國(guó)際中心 都有主衛(wèi) A、C有黑衛(wèi)；A、B浴室相對(duì)，臥室對(duì)廚房；C、D臥室對(duì)浴室；E、F臥室對(duì)浴室，私密性極差
新大陸廣場(chǎng) A、C、D、E另備工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；B另備更衣房、工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái) 室內(nèi)梁較粗大，異型房較多